Co to jest nieruchomość wspólna ?

Ustawa dość lakonicznie stwierdza, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Do wyłącznego użytku właścicieli lokali (każdego właściciela lokalu) służy przede wszystkim to, co stanowi ich własność i z czego tylko każdy z nich osobno może korzystać. Nieruchomością wspólną nie są bowiem tylko te części i urządzenia, z których korzystają wszyscy właściciele lokali. Wystarczy, aby dwóch właścicieli, z których każdy posiada po jednym lokalu, korzystało z jakiegoś pomieszczenia lub urządzenia, aby zaliczyć je do nieruchomości wspólnej.

Nie ma wątpliwości, że do współwłasności zalicza się m.in. fundamenty, ściany nośne, dach, klatki schodowe, windy, strychy, pomieszczenia techniczne (węzeł cieplny, hydrofornia).

Wspólne są także instalacje w budynku, choć zakres tej współwłasności może budzić wątpliwości. Przyjmuje się, że instalacja grzewcza (łącznie z grzejnikami) stanowi współwłasność. Z ogrzewania danego lokalu korzystają bowiem pośrednio także inni przez fakt sąsiadowania z nim.

Z innymi instalacjami sprawa nie jest już taka prosta. Czy tzw. „lokalówkę”, a więc np. przewody wodociągowe doprowadzające wodę do danego (tylko tego) lokalu od wspólnego pionu są współwłasnością? Rozstrzygnięcie tej kwestii jest ważne, bo wiąże się z kosztami remontu lub wymiany tej części instalacji. W praktyce niektórzy właściciele lokali w swoim lokalu dokonali rozmaitych przeróbek, w tym mogli np. znacznie wydłużyć przewody rozprowadzające wodę w łazience. Czy wymiana tych przewodów powinna obciążać wspólnotę mieszkaniową czy tylko tego właściciela? Ustawa nie rozstrzyga tak szczegółowych kwestii.

W większości wspólnot mieszkaniowych właściciele lokali ograniczają zakres współwłasności do absolutnego minimum i uznają, że instalacja rozprowadzająca wewnątrz lokalu stanowi własność odrębną.